就不能让人睡个好觉了吗？消息能不能白天出啊，让我还要早起加班给大家分析，真是为了粉丝也是操碎了心，我估计这政策后面会不断，这两个月可能要忙了。

(资料图)

这张图，有些朋友已经看过了。

很明显在释放一个指导意见。 重点拉出来有三条，信息量巨大：

1. 降低购买首套住房首付比例和贷款利率。 2. 改善性住房换购税费减免。 3. 个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施;

给大家先解读下：

第一条是，一二线很可能继续要降低首套房的首付比例，比如过去是首付三成，可能变成首付两成，降低购房门槛。

第二条，降低换房的时候的契税和增值税，这样能够降低刚需和改善的购房成本。

第三条最复杂，也是我重点要分析的。

这条传达的意思就是：认房认贷的现状要变了。

可能某些人还是不理解，我再通俗一点说吧，目前在重点一二线城市里面，认贷存在以下这么四种情况，包括：

1.小A购买一套房（首套），全款不贷款.

2.小A贷款购买一套房，又将房子卖掉。

3.小A贷款购买一套房，贷款已经还清。

4. 小A贷款购买一套房，目前仍在还贷。

按照过去认房又认贷的政策，以上四种情况，一旦你在本地城市再买房，都会被认定为二套。

这样，你不但要提高首付比利，还要利率上浮，对改善的门槛是很高的。比如：

深圳二套房，利率要4.9%，二套要七八成；

北京6-8成，上海要6-7成，利率也都要上浮加点。

不少二线城市也是如此，杭州二套要六成，成都好像是4-7成。

这样认房认贷，很多真实改善的购房者，就很难操作换房。为什么呢？因为他没有钱去付那么高比例，也不愿意承担利率上浮。

这样不好家庭必须得卖出去房子才能再去买房，可是眼下哪有那么好卖房呢？

所以目前基本上很多改善的群体，操作难度很大，改善需求被抑制很严重，我有好些粉丝也抱怨过这个问题。

除此之外，还有一个典型问题，就是过去在认贷的情况下，还得看全国的贷款记录。

比如，你要在成都有房贷，还会影响你在深圳买房。

如此严格的政策，大大抑制了购房需求，我好多学员和粉丝都反馈说有钱买不了房，樱桃老早就分析过这种改善群体的情况了，目前的政策的确非常不友好。

现在，终于到了要变的时候了。

昨天晚上发出的这个信号，非常明确，就是后面各个城市可能会出台认房不认贷的政策，这样操作之后会有什么变化呢？举几个例子：

你在杭州买了房，不管在其他城市有多少套，就可能不影响你在苏州，成都，武汉继续买房了，那这样就算首套，一定程度利多投资客全国买房。

你在成都买过房子，还清了贷款或者卖掉了，你再买房是属于首套房，就按照当地首套政策来走了，大大降低门槛成本。

所以，一旦这个认房不认贷的指导意见在很多城市落地，比如成都杭州苏州武汉等等，那是非常有利于本地的改善群体换房的。

说实话，现在一二线城市的购房政策确实严，可以释放的空间巨大。

就比如深圳，一个家庭不但只允许你买两套房，二套还有各种限制，比例高利率高。

所以像深圳这样的城市，哪怕执行认房不认贷，政策面的空间仍然很大，还可以提高购房上限，可以不认房不认贷，可以在购房资格上放松等等。

一线目前的购房政策可以说极严，工具箱大把工具。

我身边就有些深圳的朋友，家庭两套房早就买满了，手里又有钱，想买房却买不了。

如果像一线城市也能按照这个意见来放松，需求必然会释放一大波。

不过这次我有自己的几个判断，不见得完全正确，仅供我的粉丝朋友参考，大家可以仔细读两遍：

其一. 此政策会优先从二线及以下的城市率先释放。

一线城市的限购限贷松绑可能会晚一些，毕竟一线的政策，相对会保守一点。

在利率上，也只有一线有上浮，其他都基本取消了。 三四线呢，已经那样了。

所以，我认为政策会先从二线城市开始。

2. 二线城市将直接受到利好。

前有棚改2.0下的超大特大城市的直接拉动，现在又出政策放松信号。二线大城市，简直是多面夹击啊，对武汉成都杭州这种类型的大城市，利好刺激是最大的。

3. 改善型群体将替代刚需，成为拉动楼市需求的排头兵。

过去1-2年，很多人都没有发现一个重要变化，这个变化也只有我们长期跟踪看数据的才会发现。

各个一二线城市的成交总价，是低于城市的平均总价的，因为都是刚需在托市，刚需买不起太贵的房子，所以成交单价和总价都偏低。

可是刚需永远不可能成为拉动楼市的主力军，因为他们是最犹豫，最摇摆的群体，也不敢贷款，不敢用杠杆.

可是，真正能够拉动楼市的，只有改善型群体。

所以这个政策，是直接挫到了主要矛盾，直接能够刺激改善性需求。

其实过去也说要扶持改善，只是都在吹喇叭，现在终于要来真的了。

接下来可以预见，一大波购房政策将从各个城市传来，我们可能又将看到2016年那种各种政策文件满天飞的情况了。

历史真的总是那么相似，又是相似的配方，熟悉的味道。呵呵~

BTW: 另外，我还发现好多楼市的一些重要变化，比如居民杠杆率的收缩，留下来加杠杆的空间。

我正在写一个总结，把楼市的五大现状，相对三年前的六大变化总结出来，写好了，下周我会分享出来，群发给我的微信上的粉丝。

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